แนวทางการพัฒนากฎหมายอาคารชุดของประเทศไทย โดยศึกษาเปรียบเทียบกับประเทศญี่ปุ่น

Abstract

การศึกษาค้นคว้าอิสระนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) ศึกษาแนวคิด ทฤษฎี ความเป็นมา หลักการสำคัญของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (2) ศึกษาเปรียบเทียบกฎหมายอาคารชุดของประเทศญี่ปุ่น เพื่อหาแนวทางแก้ไขปรับปรุงกฎหมายอาคารชุด ไทย (3) ศึกษาและวิเคราะห์ปัญหาเกี่ยวกับอาคารชุดและการบังคับใช้กฎหมายอาคารชุดไทย (4) เสนอแนะแนวทางแก้ไขปัญหาปรับปรุงและพัฒนากฎหมายอาคารชุดของประเทศไทยให้มีความเหมาะสมกับสภาพทางสังคมและเศรษฐกิจของไทยรวมทั้งเป็นการคุ้มครองสิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารชุดและผู้อยู่อาศัยต่อไปในอนาคต การค้นคว้าอิสระฉบับนี้เป็นการวิจัยเชิงคุณภาพ ด้วยวิธีวิจัยเอกสารจากตำรา หนังสือ และตัวบทกฎหมายของไทยและต่างประเทศ บทความ วิทยานิพนธ์ สารนิพนธ์ รายงานการวิจัย วารสารเอกสารต่าง ๆ รวมทั้ง คำพิพากษาของศาลทั้งไทยและต่างประเทศ รวมทั้งข้อมูลจากสื่ออิเล็กทรอนิกส์ ผลการวิจัย พบว่า (1) ระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจตอบสนองความต้องการของประชาชน ในการมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารแยกจากกันเป็นสัดส่วน ภาครัฐ จึงมีแนวคิดการนำระบบกรรมสิทธิ์อาคารชุดของต่างประเทศมาบังคับใช้เป็นกฎหมายในประเทศไทย จนมีการตราพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เพื่อวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้นให้แก้ผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารเดียวกันสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นสัดส่วน และสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้ (2) พระราชบัญญัติอาคารชุดของประเทศญี่ปุ่นนั้นมีบทบัญญัติกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธ์ิในทรัพย์ส่วนกลางที่ชัดเจน และครอบคลุม เอื้อประโยชน์ต่อเจ้าของอาคารชุด มากกว่าบทบัญญัติของประเทศไทย (3) บทบัญญัติพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มีบทบัญญัติบางประการที่ไม่ครอบคลุมทำให้เกิดปัญหาข้อจำกัด ได้แก่ 1) ปัญหาด้านรูปแบบอาคารชุด 2) ปัญหาเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 3) ปัญหามีผลประโยชน์ขัดแย้งระหว่างผู้จัดการนิติบุคคลกับอาคารชุด 4) ปัญหาการปฏิบัติหน้าที่โดยทุจริตของผู้จัดการและกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด 5) ปัญหาการเรียกประชุมของเจ้าของร่วมในกรณีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ทำตามหน้าที่หรือกรณีจำเป็นอื่น ๆ (4) เพื่อให้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มีบทบัญญัติที่คลอบคลุมกับสภาพสังคมในปัจจุบัน ผู้ศึกษาเห็นควร 1) ใช้สิทธิ และการคุ้มครองสิทธิบุคคลที่เกี่ยวข้อง เพื่อรองรับอาคารชุดในแต่ละประเภทไว้เป็นการเฉพาะ 2) ควรกำหนดเงื่อนไขในการกำหนด ลดหย่อน ยกเว้น หรือเพิ่มค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยต้องกระทำต่อเจ้าของร่วมที่มีฐานะ หรือลักษณะเช่นเดียวกันในมาตรฐานอย่างเดียวกันและยกเลิกระบบการแบ่งแยกประเภทของค่าใช้จ่ายส่วนกลางออกเป็นเงินตามมาตรา 18 และมาตรา 40 3) นิติกรรมระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับผู้จัดการ ผู้แทนผู้จัดการ คู่สมรสหรือญาติของผู้จัดการถึงชั้นที่สาม จะต้องได้รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมเสียก่อน หากผู้ใดฝ่าฝืนต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท 4) ควรกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุลรายงานต่อที่ประชุมเจ้าของร่วมถี่ขึ้น เพื่อให้การตรวจสอบกระทำได้ง่ายขึ้น และควรเพิ่มโทษเพื่อเป็นการป้องปรามไม่ให้กระทำการโดยทุจริต 5) ควรบัญญัติกฎหมายเพิ่มเติมให้เจ้าของห้องชุดสามารถออกเสียงของตนด้วยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส์ไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ในเรื่อง “การออกเสียงทางอิเล็กทรอนิกส์’’