ปัญหาทางกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

Abstract

การศึกษาค้นคว้าอิสระนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) ศึกษาแนวคิด หลักเกณฑ์การบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของประเทศไทยเปรียบเทียบกับประเทศออสเตรเลีย (2) วิเคราะห์ปัญหาและเสนอแนวทางแก้ไขปรับปรุงกฎหมายการจัดสรรที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การศึกษาค้นคว้าอิสระนี้เป็นการศึกษาวิจัยเชิงคุณภาพ โดยศึกษาจากเอกสาร ตำรา บทความวารสารและตัวบทกฎหมายที่เกี่ยวข้องวิทยานิพนธ์ สารนิพนธ์ หนังสือต่างๆ รวมทั้งข้อมูลทางสื่ออิเล็กทรอนิกส์ทั้งของประเทศไทยและประเทศออสเตรเลีย ซึ่งผู้ศึกษาจะนำข้อมูลที่ได้จากการวิจัยเอกสารดังกล่าวมาวิเคราะห์และนำเสนอในประเด็นที่ศึกษาต่อไป ผลจากการศึกษาพบว่า (1) ประเทศไทยและประเทศออสเตรเลียมีแนวคิดและหลักเกณฑ์คล้ายคลึงกัน โดยมีวัตถุประสงค์ให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง (2) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของประเทศไทยมีปัญหาเกี่ยวกับการบริหารจัดการหลายกรณี ดังนี้ ปัญหาการรับโอนสาธารณูปโภคที่ให้มีการจัดตั้งคณะอนุกรรมการเพื่อตรวจสอบสาธารณูปโภคที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาในการจัดตั้งไว้ทำให้เกิดผลเสียกับผู้จัดสรรที่ดิน หรือในเรื่องสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ต้องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องรอให้ผู้จัดสรรที่ดินที่ต้องการพันจากหน้าที่ดูแลรักษาสาธารณูปโภค แจ้งให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ปัญหาการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นรายเดือนที่ไม่สามารถจัดเก็บได้ทุกรายทำให้นิติบุคคลขาดสภาพคล่องในการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ปัญหาการไม่มีสภาพบังคับทางกฎหมายของข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ปัญหาการไม่มีระบบการระงับข้อพิพาททำให้สมาชิกที่มีข้อพิพาทต้องดำเนินการทางศาลซึ่งทำให้เสียเวลาและค่าใช้จ่าย และปัญหาบุคลากรที่ขาดความรู้ในการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเมื่อดูกฎหมายของประเทศออสเตรเลียจะเห็นว่ามีการบริหารจัดการที่ดีตั้งแต่การจัดตั้งนิติบุคคลตั้งแต่เริ่มโครงการ การจัดเก็บค่าส่วนกลางรายปี มีระบบระงับข้อพิพาทเพื่อให้สมาชิกหรือนิติบุคคลสามารถนำข้อพิพาทไปดำเนินการไกล่เกลี่ยก่อนนำคดีขึ้นสู่ศาล ดังนั้นผู้ศึกษาจึงขอเสนอแนะให้มีการนำหลักกฎหมายของประเทศออสเตรเลียมาแก้ไขปรับปรุงกฎหมายการจัดสรรที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้องของประเทศไทยต่อไป