มาตรการทางกฎหมายในการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด

Abstract

การศึกษาค้นคว้าอิสระนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) ศึกษาความเป็นมา ความหมาย การบริหารจัดการและแนวคิดเกี่ยวกับอาคารชุด (2) ศึกษามาตรการทางกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายไทยและกฎหมายต่างประเทศ ได้แก่ ประเทศฝรั่งเศส ประเทศสิงคโปร์ และประเทศญี่ปุ่น (3) วิเคราะห์ปัญหาเกี่ยวกับมาตรการทางกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายไทย (4) แสวงหาแนวทางแก้ไขปัญหาการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดสำหรับการปรับปรุงแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และข้อเสนอแนะ การศึกษาค้นคว้าอิสระครั้งนี้เป็นการวิจัยเชิงคุณภาพโดยการวิจัยเอกสาร ซึ่งศึกษาค้นคว้าจากเอกสารต่างๆ ได้แก่ หนังสือ ตำรา เอกสาร บทความ รายงานการวิจัย ประมวลกฎหมาย คำพิพากษาของศาล วิทยานิพนธ์ รายงานวิจัย ข้อมูลทางสื่ออิเล็กทรอนิกส์ และเครือข่ายอินเตอร์เน็ต และบทบัญญัติของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ผลการศึกษาพบว่า (1) ประเทศไทยได้นำเอากฎหมายอาคารชุดของประเทศฝรั่งเศสมาเป็นแนวทางในการร่างพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งหลักกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดนั้นแบ่งออกเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง (2) กฎหมายอาคารชุดของฝรั่งเศส สิงคโปร์ และญี่ปุ่นมีการปรับปรุงแก้ไขให้ทันสมัยตลอดเวลาโดยนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้การบริหารจัดการ (3) การจัดเก็บค่าส่วนกลางไม่เป็นธรรมและการบังคับชำระหนี้ค่าส่วนกลางและเงินกองทุนนิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิไม่ครอบคลุมถึงค่าใช้จ่ายตามมาตรา 40 ด้วย และหากผู้จัดการเพิกเฉยไม่จดทะเบียนบุริมสิทธิในห้องชุดก่อนมีการขายทอดตลาดก่อให้เกิดความเสียหายก็ไม่มีบทลงโทษแต่อย่างใด ค่าปรับเงินเพิ่มกรณีชำระค่าส่วนกลาง ล่าช้ามีอัตราที่สูงเกินไปทำให้เจ้าของร่วมไม่ยอมชำระค่าส่วนกลางและเงินเพิ่มกลายเป็นปัญหาเรื้อรังตามมาและไม่มีบทบัญญัติใดที่เป็นแรงจูงใจให้ชำระค่าส่วนกลางภายในกำหนดเจ้าของร่วมไม่เข้าร่วมประชุมทำให้ไม่ครบองค์ประชุมและมีจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมไม่เพียงพอต่อการลงมติ (4) ควรแก้ไขกฎหมายกรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 40 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิเช่นเดียวกับมาตรา 18 และลดอัตราค่าปรับเงินเพิ่มลง กำหนดโทษผู้จัดการนิติบุคคลกรณีละเลยต่อหน้าที่ รวมถึงนำเทคโนโลยีมาใช้ในการประชุมเจ้าของร่วมและการลงคะแนนเสียงในมติต่างๆ