อาคารชุดเปรียบเทียบตามกฎหมายของประเทศไทยและประเทศญี่ปุ่น

Abstract

การศึกษาค้นคว้าอิสระเรื่อง อาคารชุด เปรียบเทียบกฎหมายของประเทศไทย และประเทศญี่ปุ่น มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความหมาย แนวคิด ความเป็นมา และหลักการพื้นฐานเกี่ยวกับอาคารชุด ศึกษา มาตรการทางกฎหมายอาคารชุดของประเทศไทยและประเทศญี่ปุ่น วิเคราะห์เปรียบเทียบกฎหมายอาคารชุด ของประเทศไทยกับประเทศญี่ปุ่น เพื่อหาแนวทางปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดของประเทศไทย การศึกษาค้นคว้าอิสระนี้เป็นการศึกษาเชิงคุณภาพ ด้วยการศึกษาข้อมูลจากเอกสาร หนังสือ บทความ ฐานข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ วิทยานิพนธ์ และสื่ออื่น ๆ นำมาศึกษาวิเคราะห์เชิงเปรียบเทียบ ผลการศึกษา พบว่า การที่กฎหมายอาคารชุดของประเทศไทยมิได้กำหนดให้มีทรัพย์ส่วนกลางเฉพาะ ส่วน ย่อมก่อให้เกิดความไม่ยุติธรรมกับเจ้าของร่วมบางกลุ่ม นอกจากนี้การประชุมใหญ่ซึ่งจัดขึ้น โดย ไม่ผ่านกระบวนการเรียกประชุมย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมาย ปัญหาการเลิกอาคารชุดโดยมติของเจ้าของร่วมทั้งหมดซึ่งมี มติเอกฉันท์ให้เลิกอาคารชุด การเลิกอาคารชุดในกรณีดังกล่าวเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ยากมากเพราะหากมีเจ้าของร่วม แม้แต่เพียงผู้เดียวไม่เห็นด้วยก็ไม่สามารถเลิกอาคารชุดได้ ปัญหาการลงคะแนนเสียง โดยไม่คำนึงถึงจำนวนเจ้าของร่วม ยึดเพียงแต่คะแนนเสียงเป็นสำคัญ แม้แต่การลงมติในเรื่องสำคัญ ซึ่งขัดกับวัตถุประสงค์ของกฎหมายอาคารชุดที่มุ่งถึง การอยู่ร่วมกัน การจัดการทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน มิได้มีวัตถุประสงค์เพื่อแสวงหาผลกำไรดังเช่นบริษัทซึ่งยึดจำนวน คะแนนเสียงตามหุ้นที่ลงทุนเป็นสำคัญ ในกรณีที่กฎหมายบังคับเฉพาะการประชุมครั้งแรกเท่านั้นที่จะต้องมีผู้มาประชุม ซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมดจึงจะเป็นองค์ประชุม ในกรณี ที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้ง ก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม ทำให้เจ้าของร่วมไม่ให้ความสำคัญกับการ ประชุม ปัญหาเกี่ยวกับการเป็นประธานในที่ประชุมใหญ่ ซึ่งกฎหมายมิได้ระบุว่าให้ผู้ใดทำหน้าที่เป็นประธาน ทำให้ เกิดปัญหาว่าบุคคลภายนอกสามารถเป็นประธานในที่ประชุมได้หรือไม่ ปัญหาการทำประกันอุบัติเหตุในทรัพย์ ส่วนกลางซึ่งกฎหมายกำหนดให้เป็นเพียงดุลพินิจของเจ้าของร่วมหรือนิติบุคคลอาคารชุดเท่านั้นที่จะกำหนดไว้ใน ข้อบังคับ ดังนั้นหากอาคารชุดใดมิได้ทำประกันอุบัติเหตุในทรัพย์ส่วนกลางไว้ เมื่อเกิดอุบัติเหตุขึ้นเจ้าของห้องชุดนั้น ต้องรับเคราะห์โดยมิได้รับค่าชดเชยใด ๆ ปัญหาการปฏิเสธว่าไม่ทราบมติที่ประชุมหรือข้อบังคับ และไม่ยอมปฏิบัติ ตามมติที่ประชุมหรือข้อบังคับ ซึ่งกฎหมายอาคารชุดของประเทศไทยมิได้บัญญัติไว้ให้ชัดเจนว่า เจ้าของห้องชุดทุกคน และผู้รับช่วงสิทธิครอบครองมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามมติที่ประชุมและข้อบังคับ จากการศึกษาถึงปัญหาดังกล่าว จึงขอ เสนอแนะแนวทางแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นโดยการบัญญัติเพิ่มเติมและแก้ไขกฎหมายอาคารชุดของประเทศไทย โดยยึดถือ แนวทางตามกฎหมายอาคารชุดของประเทศญี่ปุ่น เพื่อให้กฎหมายอาคารชุดของประเทศไทยมีความเหมาะสม และสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป และเกิดความยุติธรรมในการบังคับใช้กฎหมาย