อาคารชุดเปรียบเทียบตามกฎหมายของประเทศไทยและประเทศญี่ปุ่น

Abstract

การศึกษาค้นคว้าอิสระเรื่อง อาคารชุด เปรียบเทียบกฎหมายของประเทศไทย และประเทศญี่ปุ่นมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความหมาย แนวคิด ความเป็นมา และหลักการพื้นฐานเกี่ยวกับอาคารชุด ศึกษามาตรการทางกฎหมายอาคารชุดของประเทศไทยและประเทศญี่ปุ่น วิเคราะห์เปรียบเทียบกฎหมายอาคารชุดของประเทศไทยกับประเทศญี่ปุ่น เพื่อหาแนวทางปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดของประเทศไทย การศึกษาค้นคว้าอิสระนี้เป็นการศึกษาเชิงคุณภาพ ด้วยการศึกษาข้อมูลจากเอกสาร หนังสือ บทความ ฐานข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ วิทยานิพนธ์ และสื่ออื่น ๆ นำมาศึกษาวิเคราะห์เชิงเปรียบเทียบ ผลการศึกษา พบว่า การที่กฎหมายอาคารชุดของประเทศไทยมิได้กำหนดให้มีทรัพย์ส่วนกลางเฉพาะส่วน ย่อมก่อให้เกิดความไม่ยุติธรรมกับเจ้าของร่วมบางกลุ่ม นอกจากนี้การประชุมใหญ่ซึ่งจัดขึ้น โดยไม่ผ่านกระบวนการเรียกประชุมย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมาย ปัญหาการเลิกอาคารชุดโดยมติของเจ้าของร่วมทั้งหมดซึ่งมีมติเอกฉันท์ให้เลิกอาคารชุด การเลิกอาคารชุดในกรณีดังกล่าวเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ยากมากเพราะหากมีเจ้าของร่วมแม้แต่เพียงผู้เดียวไม่เห็นด้วยก็ไม่สามารถเลิกอาคารชุดได้ ปัญหาการลงคะแนนเสียง โดยไม่คำนึงถึงจำนวนเจ้าของร่วมยึดเพียงแต่คะแนนเสียงเป็นสำคัญ แม้แต่การลงมติในเรื่องสำคัญ ซึ่งขัดกับวัตถุประสงค์ของกฎหมายอาคารชุดที่มุ่งถึง การอยู่ร่วมกัน การจัดการทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน มิได้มีวัตถุประสงค์เพื่อแสวงหาผลกำไรดังเช่นบริษัทซึ่งยึดจำนวนคะแนนเสียงตามหุ้นที่ลงทุนเป็นสำคัญ ในกรณีที่กฎหมายบังคับเฉพาะการประชุมครั้งแรกเท่านั้นที่จะต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมดจึงจะเป็นองค์ประชุม ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม ทำให้เจ้าของร่วมไม่ให้ความสำคัญกับการประชุม ปัญหาเกี่ยวกับการเป็นประธานในที่ประชุมใหญ่ ซึ่งกฎหมายมิได้ระบุว่าให้ผู้ใดทำหน้าที่เป็นประธาน ทำให้เกิดปัญหาว่าบุคคลภายนอกสามารถเป็นประธานในที่ประชุมได้หรือไม่ ปัญหาการทำประกันอุบัติเหตุในทรัพย์ส่วนกลางซึ่งกฎหมายกำหนดให้เป็นเพียงดุลพินิจของเจ้าของร่วมหรือนิติบุคคลอาคารชุดเท่านั้นที่จะกำหนดไว้ในข้อบังคับ ดังนั้นหากอาคารชุดใดมิได้ทำประกันอุบัติเหตุในทรัพย์ส่วนกลางไว้ เมื่อเกิดอุบัติเหตุขึ้นเจ้าของห้องชุดนั้นต้องรับเคราะห์โดยมิได้รับค่าชดเชยใด ๆ ปัญหาการปฏิเสธว่าไม่ทราบมติที่ประชุมหรือข้อบังคับ และไม่ยอมปฏิบัติตามมติที่ประชุมหรือข้อบังคับ ซึ่งกฎหมายอาคารชุดของประเทศไทยมิได้บัญญัติไว้ให้ชัดเจนว่า เจ้าของห้องชุดทุกคนและผู้รับช่วงสิทธิครอบครองมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามมติที่ประชุมและข้อบังคับ จากการศึกษาถึงปัญหาดังกล่าว จึงขอเสนอแนะแนวทางแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นโดยการบัญญัติเพิ่มเติมและแก้ไขกฎหมายอาคารชุดของประเทศไทย โดยยึดถือแนวทางตามกฎหมายอาคารชุดของประเทศญี่ปุ่น เพื่อให้กฎหมายอาคารชุดของประเทศไทยมีความเหมาะสมและสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป และเกิดความยุติธรรมในการบังคับใช้กฎหมาย