กฎหมายอาคารชุด เปรียบเทียบของประเทศไทยกับรัฐคอนเนตทิคัต สหรัฐอเมริกา

Abstract

การวิจัยเรื่องนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นมาของระบบการอยู่อาศัยแบบอาคารชุด วิวัฒนาการ เจตนารมณ์ และแนวคิดของระบบกรรมสิทธิ์ร่วม และมาตรการทางกฎหมายอาคารชุดของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ในประเทศไทยและ Condominium Act 1976 (chapter 825) ในรัฐคอนเนตทิคัต สหรัฐอเมริกา เพื่อวิเคราะห์เปรียบเทียบระบบและมาตรการทางกฎหมายอาคารชุดของทั้งสองรัฐ วิทยานิพนธ์นี้เป็นการวิจัยเชิงคุณภาพด้วยวิธีวิจัยเอกสารโดยทำการค้นคว้าจากเอกสาร บทกฎหมาย ตำรา บทความ วิทยานิพนธ์ งานวิจัย วารสาร คำพิพากษาศาลฎีกา และข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ต่าง ๆ ที่มีความเกี่ยวข้อง กับอาคารชุดทั้งในภาษาไทยและภาษาต่างประเทศ เพื่อนำองค์ความรู้ที่ได้มาวิเคราะห์และนำเสนอข้อมูลในรูปแบบเชิงพรรณนา ผลการวิจัยพบว่าบทบัญญัติในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ยังไม่สมบูรณ์และมีประสิทธิภาพ เนื่องจากบทบัญญัติบางส่วนมีความไม่ชัดเจน ไม่เหมาะสม และไม่สอดคล้องกับสภาพสังคมและเศรษฐกิจของ ประเทศไทยในปัจจุบันอันนำไปสู่ประเด็นปัญหาหลายประการทั้งในด้านกฎหมายและในทางปฏิบัติได้แก่ข้อจำกัดด้านรูปแบบและการรวมอาคารชุด การควบคุมและความรับผิดเกี่ยวกับการโฆษณาขายห้องชุด รายละเอียดที่ใช้ในการจดทะเบียนเพื่อก่อตั้งเป็นอาคารชุด การบังคับคดีเอากับทรัพย์ส่วนกลางอำนาจการฟ้องหรือต่อสู้คดีและความรับผิด ทางแพ่ง ค่าใช้จ่ายร่วมกัน หนังสือรับรองการปลอดหนี้ และความรับผิดในค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากการขายทอดตลาด ห้องชุด การรุกล้ำและอำนาจเหนือภารยทรัพย์ภายในอาคารชุด การขายห้องชุดในกรณีที่ยังก่อสร้างอาคารชุดไม่เสร็จ สมบูรณ์เจ้าของโครงการหรือผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดทำนิติกรรมผูกพันอาคารชุด อำนาจของผู้จัดการในการดูแล รักษาความเรียบร้อยและความปลอดภัยภายในอาคารชุด อำนาจเรียกประชุมของเจ้าของร่วมในกรณีผู้จัดการนิติบุคคล อาคารชุดไม่ทำตามหน้าที่หรือกรณีจำเป็นอื่น ๆ การแบ่งปันผลประโยชน์จากการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ ส่วนกลาง การซ่อมแซม ทดแทน หรือสร้างใหม่ในกรณีทรัพย์ส่วนกลางหรืออาคารชุดได้รับความเสียหาย การคุ้มครองผู้รับจำนองหรือผู้มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุด และสิทธิในการเลิกอาคารชุดและการอยู่อาศัยของเจ้าของร่วม ภายหลังมีการเลิกอาคารชุด ดังนี้ จึงเห็นได้ว่าพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ยังไม่อาจคุ้มครองประโยชน์แก่ บุคคลต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุด เช่น เจ้าของร่วม เจ้าหนี้ ลูกหนี้ บุคคลภายนอก ผู้เสียหาย ผู้รับจำนองหรือผู้มี บุริมสิทธิเหนือห้องชุด เป็นต้น รวมทั้งยังขาดบทบัญญัติในด้านของการควบคุม และส่งเสริมการทำธุรกิจอาคารชุด ซึ่งปัญหาดังกล่าวย่อมก่อให้เกิดผลเสียหายต่อระบบกฎหมายอาคารชุด ความสงบเรียบร้อย ความเชื่อมัน และความมั่นคงของการอยู่อาศัยภายในอาคารชุด อันจะส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศไทยได้